As três regras que mudam tudo
Quem já declarou ações costuma tentar repetir a mesma lógica com Fundos Imobiliários — e é aí que o erro aparece. FII tem tratamento tributário próprio, definido principalmente pela Lei 11.033/2004, e três diferenças concentram quase todos os problemas:
- O rendimento mensal é isento de IR para pessoa física, desde que o fundo cumpra os requisitos legais — mas isento não significa "não declarar".
- O lucro na venda de cotas paga 20%, e a isenção de vendas até R$ 20 mil no mês não se aplica a FII. Vendeu com lucro de R$ 50, tem DARF.
- Prejuízo com FII só compensa lucro com FII — não se mistura com o resultado de ações.
O rendimento distribuído é isento para a pessoa física quando o fundo tem cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado, conta com no mínimo 100 cotistas (número elevado de 50 para 100 pela Lei 14.754/2023) e o cotista detém menos de 10% das cotas do fundo. Fundos de nicho e fundos exclusivos podem não atender — nesse caso o rendimento é tributado em 20% na fonte.
Cotas: ficha Bens e Direitos
Toda posição em FII que você tinha em 31/12 entra na ficha Bens e Direitos, no grupo 07 (Fundos), código 03 (Fundo de Investimento Imobiliário). Um lançamento por fundo — não some fundos diferentes na mesma linha.
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Valor: custo de aquisição, nunca valor de mercado
O campo "Situação em 31/12" recebe o total efetivamente pago pelas cotas (quantidade × preço médio, já com corretagem e taxas somadas), e não a cotação do último pregão do ano. Se você não comprou nem vendeu nada no ano, o valor de 31/12 é idêntico ao do ano anterior.
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Discriminação
Informe quantidade de cotas, código de negociação, nome e CNPJ do fundo, e a corretora/administradora onde estão custodiadas. Exemplo: "150 cotas do fundo XPTO11 — Fundo de Investimento Imobiliário XPTO, CNPJ 00.000.000/0001-00, custodiadas na corretora Y".
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Posição zerada
Se você vendeu tudo durante o ano, mantenha a linha com o valor do ano anterior e R$ 0,00 em 31/12, explicando a venda na discriminação. Apagar a linha é o caminho mais rápido para uma intimação.
Rendimentos mensais isentos
Aqueles créditos mensais na conta da corretora — os famosos R$ 8 ou R$ 12 por cota — são rendimentos isentos, e vão para a ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, no código de "Outros" (código 26 nas últimas versões do programa), com o CNPJ do fundo como fonte pagadora e o total recebido no ano.
Dois pontos que geram dúvida com frequência:
- Vale o regime de caixa: conta o que foi efetivamente pago no ano-calendário. O rendimento com data-base em dezembro e pagamento em janeiro entra na declaração do ano seguinte.
- O informe de rendimentos manda: a administradora do fundo envia um informe anual com os valores consolidados. Se sua planilha divergir dele, ajuste — é o informe que a Receita cruza.
A nova tributação de dividendos que entrou em vigor em 2026 (PL 1087/2025) não atinge o rendimento de FII: ele continua isento para quem cumpre os requisitos da Lei 11.033/2004. O que muda é indireto — esse rendimento isento entra na soma de renda total usada no cálculo do imposto mínimo sobre alta renda.
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Aqui está a armadilha mais cara. Na venda de cotas de FII:
| Item | Ações | FIIs |
|---|---|---|
| Alíquota (operação comum) | 15% | 20% |
| Isenção até R$ 20 mil vendidos no mês | Sim | Não existe |
| Código do DARF | 6015 | 6015 |
| Vencimento do DARF | Último dia útil do mês seguinte ao da venda | |
| Compensação de prejuízo | Só com ações/mercado à vista | Só com outros FIIs |
Ou seja: qualquer lucro, de qualquer tamanho, gera imposto. Vendeu 10 cotas com R$ 80 de lucro? São R$ 16 de DARF. (Na prática, DARF de valor inferior a R$ 10,00 não é recolhido isoladamente — acumula-se para os meses seguintes até superar esse piso.)
O lucro é a diferença entre o valor líquido de venda (preço × quantidade, menos corretagem, emolumentos e taxas) e o custo de aquisição das cotas vendidas (preço médio × quantidade, com os custos de compra somados). Descontar as taxas dos dois lados é legítimo e reduz o imposto.
Na declaração anual, essas operações são informadas na ficha Renda Variável, na aba específica de Operações em Fundos de Investimento Imobiliário — mês a mês, com o resultado, o prejuízo acumulado e o imposto pago.
Prejuízo com FII: como compensar
O prejuízo apurado na venda de cotas de FII pode ser abatido de ganhos futuros com FII, sem prazo de validade. O que ele não pode fazer:
- Abater lucro em ações, ETFs de renda variável ou BDRs — são "espécies" diferentes de operação para a Receita.
- Abater rendimento mensal isento — o rendimento nem entra na conta de ganho de capital.
- Ser recuperado se você parar de declarar: o saldo de prejuízo precisa aparecer todo ano na declaração para continuar existindo.
Amortização de cotas
Alguns fundos — sobretudo os de desenvolvimento e os que vendem imóveis da carteira — fazem amortização: devolvem parte do capital ao cotista. Isso não é rendimento. A amortização reduz o custo de aquisição das cotas, e é aí que ela precisa aparecer.
Exemplo: você tem 100 cotas com custo total de R$ 10.000 (R$ 100 por cota) e recebe R$ 500 de amortização. O custo passa a R$ 9.500 (R$ 95 por cota). Se depois vender por R$ 105, o lucro tributável é R$ 10 por cota — não R$ 5. Ignorar o ajuste faz você recolher imposto a menos e ficar exposto na malha.
Quando a amortização é maior que o custo remanescente das cotas, o excedente vira ganho de capital tributável no mês em que foi recebido.
Erros que levam à malha fina
- Declarar as cotas a valor de mercado em 31/12. O campo é custo de aquisição.
- Achar que a isenção dos R$ 20 mil vale para FII. Não vale — é o erro nº 1.
- Somar rendimento e amortização na ficha de isentos. Amortização não é rendimento.
- Esquecer o DARF de um mês com lucro pequeno. Fora do prazo, incide multa de mora e juros Selic.
- Não ajustar o preço médio após desdobramento ou grupamento de cotas — evento comum em FIIs.
- Misturar prejuízo de FII com prejuízo de ações no mesmo saldo acumulado.
Perguntas frequentes
O rendimento mensal de FII é isento de Imposto de Renda?
Sim, para pessoa física, desde que o fundo tenha cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado, tenha no mínimo 100 cotistas e o cotista detenha menos de 10% das cotas. Mesmo isento, o valor precisa ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.
A isenção de R$ 20 mil por mês vale para venda de FII?
Não. A isenção para vendas de até R$ 20 mil no mês vale apenas para ações no mercado à vista. Qualquer lucro na venda de cotas de FII é tributado em 20%, independentemente do valor vendido.
Qual a alíquota e o código do DARF na venda de FII?
A alíquota é de 20% sobre o lucro líquido, recolhida via DARF com o código 6015, até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
Onde declaro as cotas de FII na declaração?
Na ficha Bens e Direitos, grupo 07 (Fundos), código 03 (Fundo de Investimento Imobiliário), pelo custo de aquisição em 31/12 — nunca pelo valor de mercado —, com quantidade de cotas, CNPJ do fundo e corretora na discriminação.
Posso compensar prejuízo de FII com lucro de ações?
Não. Prejuízo apurado em FII só pode ser compensado com ganhos futuros na venda de cotas de FII. O resultado de ações é apurado separadamente.
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